En este post te hablaremos sobre los puntos más importantes a tomar en cuenta cuando estamos próximos a comprar un terreno, ya sea por que te gustaría construir tu futura casa, realizar algún proyecto de inversión como una torre departamental o locales comerciales. Incluso aplican cuando se busca comprar una casa ya construida, así que vamos a comenzar.
LA UBICACIÓN
Cercanía
Obviamente todos queremos que el terreno en el que vamos a construir nuestra casa este cerca de nuestro lugar de trabajo, de nuestros familiares, para no tener que pasar mucho tiempo para poder visitarlos, que haya escuelas, haya centros comerciales, todo ese tipo de cosas, pero algo en lo que debe ser primordial es el tema de tener un hospital cerca y muchas veces no solamente se trata de que esté el hospital cerca sino que puedas acceder rápido a ese hospital, por el tema de cual tipo de emergencia atendernos lo más pronto posible.
Servicios
Otro punto referente a la ubicación sería el tema de las inundaciones, si hay problemas de servicios, de agua potable, de electricidad, de drenaje.
Puedes incluso consultar en internet un mapa de inundaciones en el portal de INEGI, con el nombre de tu municipio, donde te indica ciertas zonas que se inundan y así prevenir tomar las medidas necesarias en futuros eventos durante esas épocas de lluvia.
ORIENTACIÓN
Esto es algo muy importante, ya que la orientación a la que se encuentre tu terreno afectara directamente en el diseño de tus futuros proyectos. Por ello te recomendamos evitar que tu terreno esté orientado hacia el poniente, debido a que, durante las últimas horas de la tarde, el poniente calienta mucho cualquier recámara o habitación que tengas orientado hacia este, y el tema del calor es que debemos cuidar para lograr una casa sana y reconfortable.
USO DE SUELO
Esto más que nada debes contemplarlo cuando quieras construir ellas en departamentos, locales comerciales, alguna plaza comercial y todo ese tipo de cosas, por lo que necesitas estar autorizado bajo ese uso del suelo. Entonces si compras un terreno que no tiene ese uso de suelo cuando quieras sacar tu permiso de construcción no te lo van a dar. Pero claro lo puedes prevenir si contemplas este punto con antelación.
Por ejemplo, si quieres construir una torre de apartamentos en una calle que está pensado para solamente viviendas, lo que va a pasar es que muy probablemente el sistema de drenaje el sistema, de electricidad, la cantidad de agua potable, que puede llegar a las viviendas, se vaya a ver afectado porque, en lugar de solamente haber una casa para lo que estaba destinado, habrá diez departamentos. Entonces básicamente ese es el problema que puede generar el no respetar el uso de suelo.
¿Cómo sé qué tipo de suelo tiene mi terreno?
Para que puedas conocer qué uso de suelo hay en determinada zona, es bastante sencillo, solamente tienes que buscar en Google, “uso de suelo” más el nombre de tu municipio y encontraras un mapa INEGI y te va a aparecer una página interactiva en donde puedes ver exactamente qué uso de suelo hay en determinadas zonas de tu ciudad.
CUS Y COS
COS
Se refiere al coeficiente de ocupación del suelo, que básicamente lo que significa es cuántos metros cuadrados puedes construir en tu primer piso. Esencialmente, “la huella” que puede generar la construcción que quieres hacer.
CUS
Es el coeficiente de utilización del suelo, que significa cuántos metros cuadrados en total puedes construir, no importa en cuántos pisos sean.
Lo que tienes que hacer es básicamente, multiplicar el número de metros cuadrados del terreno por este número por “2.5”, digamos que tenemos un terreno de 100 metros, tendremos que multiplicar 100 por 2.5 nos daría 250 y esos son los metros totales que podemos construir en este terreno en varios niveles.
Esto te va a ayudar bastante sobre todo cuando quieras construir departamentos o locales comerciales a saber exactamente cuántos metros cuadrados te van a permitir construir en este terreno.
Restricciones
Además de los reglamentos que debes de cumplir por parte del municipio, debes de cumplir con otros reglamentos que tiene cada fraccionamiento o coto, por ejemplo. Normalmente, esto también son restricciones en la parte posterior y frontal de la casa y en muchas ocasiones tienen son restricciones laterales.
Entonces si compras un terreno por decir de, 10 m por 20 m, probablemente tu área en la que realmente vayas a poder construir sea menor, de esta manera se garantiza una correcta iluminación y ventilación del proyecto además de que se aleja la tendencia de tener vecinos justo a un lado de ti.
Busca terrenos planos
Un tip que te podemos dar es que, de preferencia busques adquirir terrenos que no tengan una pendiste muy pronunciada, ya que de lo contrario será una inversión aun mayor, en el tema de cimentaciones y relleno de este, ya que el proyecto deberá ajustarse al nivel de la banqueta y provocara un costo más elevado que a diferencia de un terreno plano donde la excavación y cimentación será menor.
Verificar documentación
Obviamente te hacemos hincapié es acércate con un asesor certificado en el área que pueda apoyarte a rectificar todo este tipo de trámites de la compra del predio en cuestión.
Revisar la Escritura, ya que de esta manera garantizamos la validez del verdadero propietario.
-Como primer punto que debes verificar que los mismos metros cuadrados que te están ofertando sean los mismos metros que estén en la escritura.
-Que el titular de la escritura corresponda con la persona con la que horas el trato de la compra/venta, para ello solicita una identificación oficial.
-Verifica que esté inscrita en el registro público de la propiedad, ya que de lo contario esta propiedad no está autentificada.
-Pago Predial, debes solicitar el último pago predial que se realizó, de no contar con ella, pide que este sea pagado para poder continuar con tú trámite sin problemas.
-Plano del terreno, este deberá coincidir en metros con lo que respecta a las escrituras.
-Pago de mantenimiento, puede que el terreno que estas por comprar presente algunos adeudos en cuestión de su mantenimiento, por ello corrobora que todo esté en orden y que se encuentre liberado.
Libertad de gravamen, como te mencionamos este tipo de procesos, algún notario o asesor especializado te orientara de la mejor manera, pero básicamente este punto se refiere a que sabemos que el terreno no presenta ciertos adeudos o demandas que al final repercutan en ti.
Por último, recuerda contemplar el precio de las escrituras, ya que representan un de un 5 a un 12% en base al precio del terreno, y será el precio que se deberán pagar por las escrituras.
