Construir una casa, ampliar una vivienda o desarrollar un proyecto inmobiliario en la Ciudad de México implica mucho más que contar con un terreno, un proyecto arquitectónico y un presupuesto. Antes de comenzar cualquier obra es necesario conocer las disposiciones urbanas, verificar que el proyecto sea compatible con el uso de suelo y realizar los trámites que correspondan ante las autoridades.
Una de las dudas más frecuentes entre propietarios es: ¿qué permiso necesito para construir?, ¿cuál es la diferencia entre una manifestación de construcción tipo A, B o C?, ¿necesito contratar a un Director Responsable de Obra?, ¿qué planos debo presentar y cuánto cuesta el trámite?
Aunque comúnmente hablamos de licencia de construcción, en la Ciudad de México existen distintas figuras administrativas. Entre ellas se encuentra el Registro de Manifestación de Construcción, que se clasifica en tres modalidades: A, B y C, dependiendo de las características, superficie y uso del proyecto.
En esta guía explicamos qué significa cada modalidad, cuándo corresponde utilizarla, cuáles son sus principales requisitos, qué documentos debes preparar y qué aspectos arquitectónicos y técnicos conviene resolver antes de iniciar el trámite.
Nuestro objetivo es que puedas comprender el proceso antes de invertir en una construcción y evitar errores que puedan representar retrasos, gastos adicionales o problemas legales.
La Manifestación de Construcción es el registro administrativo que se realiza ante la autoridad correspondiente para poder ejecutar determinados trabajos de construcción, ampliación, reparación o modificación de un inmueble.
Su fundamento se encuentra en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, aplicable actualmente a la Ciudad de México, particularmente en sus artículos 47, 48, 51, 52 y 53.
Este procedimiento permite identificar las características de la obra, el predio donde se realizará, el proyecto que se pretende ejecutar y los profesionales responsables de su desarrollo, cuando corresponda.
Es importante entender que no se trata únicamente de llenar un formato y pagar derechos. Antes de registrar una manifestación, el proyecto debe cumplir con las disposiciones urbanísticas, arquitectónicas, estructurales y de seguridad aplicables.
Por ejemplo, una vivienda puede cumplir con los metros cuadrados permitidos para una manifestación tipo A, pero encontrarse en una zona de riesgo o tener restricciones urbanísticas que modifiquen el procedimiento que debe seguirse.
Un consejo desde nuestra experiencia como arquitectos: antes de comenzar a diseñar o cotizar una construcción, recomendamos revisar la situación normativa del terreno. De nada sirve desarrollar un proyecto arquitectónico completo si posteriormente descubrimos que la altura, superficie, uso o desplante propuestos no están permitidos.
La clasificación depende principalmente del uso y la superficie de construcción, así como de las condiciones particulares del inmueble.
La modalidad A está dirigida principalmente a obras de menor escala, especialmente viviendas unifamiliares que cumplen determinadas condiciones.
De acuerdo con el artículo 51 del Reglamento de Construcciones, contempla:
También contempla determinados trabajos de ampliación, reparación y modificación de viviendas, así como algunas obras menores.
Entre estos supuestos se encuentran:
¡Ojo con esto! Una vivienda de 120 m² no necesariamente puede tramitarse mediante una manifestación tipo A. También deben cumplirse las condiciones de frente, altura, niveles, claros, uso de suelo y ubicación.
Por ejemplo, si el predio está ubicado en una zona de riesgo, el Reglamento establece que se requiere manifestación tipo B.
La modalidad B corresponde a proyectos de mayor escala, tanto habitacionales como no habitacionales o mixtos.
Se utiliza para:
Aquí podemos encontrar proyectos como edificios de departamentos, oficinas, establecimientos comerciales, desarrollos de uso mixto y otras edificaciones que superan las condiciones de la modalidad A.
En este tipo de proyectos aumenta la complejidad de la documentación técnica, ya que generalmente se requiere integrar un expediente arquitectónico, estructural y de instalaciones mucho más completo.
Además, dependiendo de las características del proyecto, pueden requerirse dictámenes, estudios especializados, corresponsables y autorizaciones adicionales.
La modalidad C corresponde a proyectos de mayor magnitud o complejidad urbana.
Se contempla para:
Es habitual encontrar esta modalidad en proyectos inmobiliarios de gran escala, desarrollos comerciales, conjuntos habitacionales y proyectos que generan una incidencia urbana considerable.
En estos casos, el análisis previo es especialmente importante, ya que el expediente puede requerir estudios de movilidad, impacto urbano, impacto ambiental, factibilidad de servicios y otras autorizaciones según el proyecto.
Una diferencia importante: no debes elegir la modalidad únicamente por los metros cuadrados. También hay que considerar el uso, la ubicación, las condiciones del predio y si existe alguna obligación de obtener un dictamen de impacto urbano o urbano-ambiental.
Antes de reunir documentos, recomendamos realizar una revisión arquitectónica y normativa del inmueble.
Esta etapa es fundamental porque permite conocer qué se puede construir realmente y bajo qué condiciones.
El primer paso consiste en contar con documentación que permita acreditar la propiedad o posesión del predio, según corresponda.
Es importante verificar que los datos del inmueble coincidan con los documentos legales y administrativos.
Entre los documentos que pueden solicitarse se encuentran:
Si existen diferencias entre la superficie registrada, las medidas físicas del terreno y los documentos de propiedad, es recomendable resolverlas antes de avanzar.
Este documento permite identificar oficialmente el predio, su ubicación, número oficial y las condiciones de alineamiento correspondientes.
Es importante porque establece información relacionada con el frente del terreno y las restricciones que pueden afectar el proyecto.
Por ejemplo, puede existir una afectación por ampliación de vialidad, restricción o derecho de vía que reduzca la superficie disponible para construir.
No es recomendable diseñar una vivienda sin conocer previamente estas condiciones.
Este es uno de los documentos más importantes de todo el proceso.
El Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo permite conocer qué usos y parámetros urbanísticos están permitidos para un predio.
Entre los aspectos que debes revisar se encuentran:
Aquí es donde entran dos conceptos fundamentales:
COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo): determina la proporción del terreno que puede ocuparse mediante el desplante de la edificación.
CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo): establece la intensidad de construcción permitida en relación con la superficie del terreno.
Por ejemplo, si tienes un terreno de 200 m² y su COS permitido es de 0.60, el desplante máximo teórico sería de 120 m², sujeto a las demás restricciones aplicables.
Si el CUS permitido es de 1.80, la superficie máxima teórica de construcción sería de 360 m².
Estos cálculos son orientativos: deben verificarse con el certificado y las normas particulares del predio, ya que no todos los metros cuadrados necesariamente pueden distribuirse de la misma manera.
Antes de proyectar es necesario conocer las condiciones físicas reales del sitio.
En GIMETRIC consideramos el levantamiento arquitectónico una de las etapas más importantes, porque es el punto de partida para desarrollar un proyecto que responda correctamente al contexto.
Se deben identificar, según el caso:
En terrenos donde las condiciones geotécnicas lo ameriten, también será necesario realizar los estudios correspondientes para determinar las características del suelo y diseñar adecuadamente la cimentación.
No recomendamos proyectar basándose únicamente en las medidas proporcionadas verbalmente o en un croquis informal. Una diferencia de centímetros puede generar problemas importantes durante el desarrollo ejecutivo o la construcción.
Uno de los errores más comunes es pensar que para tramitar una manifestación basta con presentar un plano arquitectónico de distribución.
En realidad, el expediente técnico depende de la modalidad y las características de la obra.
Para los proyectos que requieren documentación técnica completa, es necesario desarrollar y coordinar diferentes especialidades.
Es el documento que representa cómo se organizará y construirá el espacio.
Generalmente incluye:
El proyecto debe mostrar de manera clara la distribución, dimensiones y funcionamiento de los espacios.
La estructura es la responsable de transmitir las cargas de la edificación hacia el terreno de manera segura.
Dependiendo de las características del proyecto, el expediente estructural contempla:
También deben considerarse las condiciones sísmicas de la Ciudad de México y las disposiciones de las Normas Técnicas Complementarias aplicables.
Un proyecto estructural no debe resolverse únicamente mediante criterios visuales o referencias de otras construcciones. Cada estructura necesita un análisis acorde con su geometría, cargas, materiales y condiciones del suelo.
Este proyecto establece cómo se abastecerá de agua el inmueble y cómo se conducirán y desalojarán las aguas residuales.
Puede incluir:
También deben verificarse las condiciones de factibilidad y disponibilidad de servicios hidráulicos que correspondan al proyecto.
Se desarrolla para determinar la distribución y funcionamiento de los sistemas eléctricos.
Incluye, según el alcance:
Es importante que el proyecto cumpla con las disposiciones eléctricas aplicables y que se coordine con las demás especialidades.
Dependiendo de las necesidades del inmueble, también pueden requerirse planos de:
No todos los proyectos requieren todas estas especialidades. La documentación se determina a partir del uso, dimensiones, características y sistemas que tendrá la edificación.
Aquí encontramos otro de los puntos que generan más dudas.
El Director Responsable de Obra (DRO) es el profesional autorizado y registrado ante la autoridad correspondiente para asumir las responsabilidades que establece el Reglamento de Construcciones respecto al proyecto y la ejecución de la obra bajo su responsiva.
Su participación no debe entenderse como un simple requisito administrativo.
Entre sus obligaciones se encuentran verificar el cumplimiento de las disposiciones aplicables, supervisar los aspectos que corresponden a su responsabilidad y dar seguimiento a la obra conforme a la normativa.
Por otra parte, existen los Corresponsables, profesionales especializados que participan en las materias que requieren su intervención.
Los principales son:
Corresponsable en Seguridad Estructural (CSE): interviene en la revisión y responsabilidad de los aspectos estructurales cuando el Reglamento lo exige.
Corresponsable en Diseño Urbano y Arquitectónico (CDUyA): participa en los aspectos de diseño urbano y arquitectónico en los supuestos que establece la normativa.
Corresponsable en Instalaciones (CI): interviene en los proyectos y sistemas de instalaciones cuando corresponde.
La necesidad de contar con uno o varios corresponsables depende del tipo de obra, sus características y los supuestos establecidos en el Reglamento y sus Normas Técnicas Complementarias.
Un detalle importante: no debes asumir que todas las manifestaciones tipo A, B o C requieren exactamente el mismo equipo de responsables. La intervención se determina conforme a las disposiciones aplicables a cada proyecto.
Actualmente, los trámites de construcción se gestionan mediante la Ventanilla Única de Construcción de la Ciudad de México.
La plataforma permite ingresar los trámites digitales relacionados con las manifestaciones de construcción, consultar requisitos y dar seguimiento a los procedimientos correspondientes.
Para iniciar:
Puedes ingresar directamente aquí:
Ventanilla Única de Construcción de la CDMX
Aunque el trámite se realiza mediante una plataforma digital, la Ventanilla Única de las alcaldías debe brindar apoyo a las personas que requieran asistencia para ingresar sus solicitudes.
Es importante revisar los requisitos específicos que aparecen en la plataforma, porque pueden variar de acuerdo con la modalidad y las características del proyecto.
Para organizar el expediente de tu proyecto, te compartimos una lista de los documentos que pueden solicitarse.
Documentación del propietario y del predio
Documentación arquitectónica
Documentación técnica
Documentación y autorizaciones adicionales
Según el proyecto, también pueden requerirse:
Esta lista es orientativa y no sustituye el listado oficial de requisitos de cada modalidad. No todos los documentos se solicitan para todas las obras.
La publicitación vecinal es un procedimiento mediante el cual se informa a los vecinos sobre determinadas obras y proyectos.
Es particularmente relevante para los trámites de manifestación tipo B y C en los supuestos previstos por la normativa.
Entre la información que puede incluir la cédula de publicitación se encuentran:
La cédula debe colocarse en un lugar visible al exterior del predio durante el periodo establecido por la normativa aplicable.
Es importante no confundir la publicitación vecinal con una autorización para construir ni con la aprobación de los vecinos. Se trata de un procedimiento de información y transparencia dentro del proceso administrativo.
El costo no es igual para todos los proyectos.
Los derechos se determinan conforme al Código Fiscal de la Ciudad de México, particularmente las disposiciones aplicables a los registros de manifestación de construcción.
El importe puede depender de factores como:
Además del pago gubernamental, debes contemplar los honorarios profesionales correspondientes al desarrollo del proyecto arquitectónico, estructural y de instalaciones, así como los servicios del DRO y de los corresponsables cuando sean necesarios.
También pueden existir costos adicionales por estudios, dictámenes, levantamientos, factibilidades y autorizaciones especiales.
Nuestra recomendación: solicita una estimación integral de los gastos administrativos y técnicos antes de comenzar. No presupuestes únicamente el pago de derechos, porque el trámite forma parte de un proceso mucho más amplio.
No existe un plazo único que pueda aplicarse a todos los proyectos.
El tiempo depende de la modalidad, la documentación, las autorizaciones adicionales y las observaciones que puedan surgir durante el procedimiento.
Una manifestación tipo A que cumpla con todos los requisitos tiene un proceso diferente al de un desarrollo habitacional o comercial de gran escala que necesita dictámenes especializados.
Por eso recomendamos no establecer una fecha de inicio de obra basándose únicamente en una estimación informal.
Lo ideal es preparar previamente el expediente completo, verificar la vigencia de los documentos y coordinar las especialidades para evitar retrasos.
Una vez que se registra la manifestación en la plataforma y se obtiene el documento electrónico correspondiente, deben conservarse los planos y documentos técnicos con sus respectivos sellos digitales para que permanezcan disponibles en la obra.
Esto es fundamental: el proyecto que se ejecuta debe corresponder con el proyecto registrado y cumplir con las disposiciones aplicables.
También se deben respetar las condiciones de seguridad, supervisión, protección a colindancias y demás obligaciones establecidas por el Reglamento.
Al concluir la obra, el procedimiento cambia dependiendo de la modalidad.
En el caso de la manifestación tipo A, corresponde presentar el Aviso de Terminación de Obra.
Para las manifestaciones tipo B y C se presenta el Aviso de Terminación de Obra para la Autorización de Uso y Ocupación.
Cuando corresponda, también deberán integrarse la Constancia de Seguridad Estructural y el Visto Bueno de Seguridad y Operación de las instalaciones.
No debes considerar que el registro inicial es el último paso administrativo: cerrar correctamente el expediente de la obra también es parte del proceso.
Después de revisar los aspectos administrativos, hay algo que queremos compartirte desde nuestra perspectiva como arquitectos: muchos problemas de una obra comienzan antes de colocar el primer ladrillo.
Estos son algunos errores que recomendamos evitar:
1. Diseñar sin consultar el uso de suelo.
Puedes desarrollar una casa de tres niveles y descubrir posteriormente que el terreno tiene restricciones que impiden construirla de esa manera.
2. Confundir superficie de terreno con superficie construible.
Tener un terreno de 200 m² no significa que puedas construir 200 m² de desplante. El COS, el CUS, el área libre y las restricciones deben analizarse previamente.
3. Comenzar trabajos sin registrar la manifestación correspondiente.
El registro debe realizarse antes del inicio de los trabajos para los supuestos regulados por el artículo 51.
4. Modificar elementos estructurales sin un proyecto técnico.
Retirar una columna, abrir un claro en un muro de carga o modificar una losa puede comprometer la estabilidad del inmueble. No son decisiones que deban tomarse únicamente por motivos estéticos.
5. Contratar profesionales sin verificar sus registros y responsabilidades.
Cuando el proyecto requiere un DRO o corresponsables, verifica que cuenten con registro vigente y que su participación corresponda realmente a las responsabilidades que asumirán.
6. No verificar las condiciones de las colindancias.
Las excavaciones, cimentaciones y trabajos cercanos a construcciones existentes necesitan una estrategia adecuada de protección.
7. Pensar que el trámite termina cuando recibes el registro.
La supervisión, las modificaciones autorizadas, la terminación de obra y la documentación de seguridad también forman parte de la responsabilidad de construir.
Hay situaciones en las que una manifestación tipo A, B o C no es el trámite que corresponde.
Por ejemplo, el Reglamento contempla licencias de construcción especiales para determinados trabajos, entre ellos:
Además, si el inmueble se encuentra en una zona de conservación patrimonial o está catalogado como monumento histórico o artístico, pueden requerirse autorizaciones adicionales del INAH, INBAL o de las autoridades de la Ciudad de México, según corresponda.
Otro punto importante es que el Reglamento establece que no procede el registro de manifestación de construcción cuando el predio se localiza en suelo de conservación. En estos casos debe revisarse el procedimiento específico aplicable.
Por eso, antes de asumir que tu proyecto puede tramitarse mediante una modalidad ordinaria, es indispensable revisar su ubicación y condiciones particulares.
Si estás pensando en construir una vivienda, ampliar tu casa o desarrollar un proyecto comercial, te recomendamos seguir este orden:
Un buen proyecto no comienza con una excavación ni con la compra de materiales. Comienza con información, análisis y decisiones correctamente fundamentadas.
La construcción de un inmueble en la Ciudad de México requiere comprender tanto las necesidades arquitectónicas como las obligaciones administrativas y normativas.
Las manifestaciones de construcción tipo A, B y C responden a diferentes escalas y características de proyecto. Identificar correctamente cuál corresponde es el primer paso para evitar trámites equivocados, gastos innecesarios y complicaciones durante la ejecución.
En GIMETRIC Arquitectos creemos que la arquitectura no consiste únicamente en diseñar espacios atractivos. También implica comprender el terreno, estudiar la normativa, coordinar especialidades y anticipar las condiciones que permitirán que un proyecto pueda desarrollarse correctamente.
Porque antes de construir, hay que saber qué puedes construir, cómo puedes hacerlo y qué necesitas para llevarlo a cabo.
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